Acheter une maison ancienne sous-entend parfois des travaux de rénovation. Ce choix peut également impliquer des remises en état ou une mise en conformité. Avant de se fixer, il est essentiel de s’interroger sur les avantages dans l’ancien, mais aussi les pièges à éviter.
L’achat d’une maison ancienne : plus avantageux que du neuf ?
Sur le plan esthétique, les bâtiments anciens séduisent par leur charme, mais également par leur emplacement. En général, investir dans ce type de logement permet d’acheter une maison ou un appartement dans le centre-ville.
Au niveau du confort, l’ancien nécessite souvent certains travaux d’aménagement ou de réhabilitation. Néanmoins, cette caractéristique implique un prix de vente moins onéreux.
Lors de l’achat d’une maison ancienne, l’acquéreur peut réorganiser les lieux selon ses préférences comme :
- Décloisonner et aménager d’autres pièces à vivre ;
- Renouveler et moderniser les équipements ;
- Mettre à niveau la performance énergétique ;
- Rénover ou retravailler la façade ;
- Etc.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’une maison ancienne ?
L’achat d’une maison ancienne présente quelques atouts non négligeables :
- Possibilité d’investir en centre-ville ;
- Prix de vente plus abordable ;
- Grande variété de choix ;
- Accès à des aides financières ;
- Une bonne négociation du prêt immobilier.
Un logement ancien a de grandes chances de se situer dans une zone dynamique. En ce sens, l’acquéreur bénéficie d’un bien immobilier à proximité de réseaux de transports, de services ou encore de commerces.
Une maison ancienne coûte généralement moins cher que l’achat d’une maison neuve. Le coefficient de vétusté a effectivement un impact sur le prix de vente. La marge est comprise entre 10 % et 30 % pour le prix au mètre-carré. Par ailleurs, l’abondance d’offres dans l’ancien maintient le coût bas et le choix plus vaste. Avec les réformes énergétiques, les avancées technologiques et domotiques, beaucoup de bâtiments sont décotés.
Dans le cas d’un investissement locatif dans l’ancien, le propriétaire bénéficie d’un régime fiscal intéressant. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) aboutit notamment à une réduction des revenus locatifs qui peuvent être imposés, notamment :
- Un abattement fiscal jusqu’à 85 % avec le régime réel ;
- Une exonération de 50 % à 71 % avec le micro Bic.
Acheter une maison ancienne ouvre notamment à des possibilités de négociation du crédit immobilier. Le montant du prêt peut être revu à la baisse alors que la plus-value peut augmenter dans une revente.
Les points suivants tendent à désavantager l’acquéreur dans l’ancien :
- Frais de notaire plus onéreux ;
- Coûts des travaux de rénovation ou de remise en état ;
- Frais d’entretien sur le long terme.
L’écart entre les frais de notaire représentent 7 ou 8 % du prix dans l’ancien. Ils sont de 2 ou 3 % dans le neuf.
Les travaux, qu’ils soient d’ordre esthétique ou normatif, constituent des postes de dépenses considérables. La rénovation ou la mise en conformité couvre entre autres :
- Les installations électriques ;
- Le système de chauffage ;
- La peinture ;
- L’isolation thermique et phonique ;
- La performance énergétique.
Les frais d’entretien peuvent facilement grimper dans le cas d’un achat d’une maison ancienne. En effet, le bien nécessite des travaux de rafraichissement réguliers pour le maintenir en état. Ceux-ci concernent par exemple :
- La réfection de la toiture ;
- Le remplacement d’ascenseur ;
- Le ravalement de façade.
Par ailleurs, le neuf permet de bénéficier de la garantie décennale.
Quels pièges faut-il éviter ?
Certains acquéreurs préfèrent contacter directement les vendeurs et négligent ainsi les services d’une agence immobilière. Cette méthode est risquée, car le prix de vente peut être mal évalué ou surestimé par le vendeur.
Une mauvaise préparation de la visite a des conséquences sur les critères de choix. Au préalable, il faut lister tous les éléments à examiner :
- Date de construction ;
- Système électrique ;
- Chauffage ;
- Traces d’humidité ou de moisissures ;
- Ouvertures, le calme, le voisinage, la luminosité de la maison ;
- Etc.
Il faut aussi repérer les éventuels vices cachés afin d’éviter les déconvenues une fois l’installation terminée.
Il convient aussi de choisir correctement l’horaire de la visite afin d’évaluer les nuisances sonores éventuelles. Observer le quartier permet de se faire une opinion du cadre.
Une mauvaise estimation des travaux, notamment leur coût, est un autre piège à éviter. La rénovation esthétique ou la mise en conformité peut rapidement faire augmenter la facture finale.
Dans l’achat d’un bien en copropriété, certains acquéreurs omettent de consulter les documents afférents. Cette erreur entraine de mauvaises surprises quant aux charges de copropriété, pouvant rendre l’investissement plus couteux que prévu.
Divers autres pièges sont à éviter avant d’acheter une maison :
- Oublier de consulter les DDT ;
- Ne pas demander la superficie loi Carrez ;
- Négliger les frais annexes ;
- Etc.