Constituer et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs s’accompagne toujours de grandes questions concernant la fiscalité et la place de chacun. La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution alliant une certaine souplesse et des avantages fiscaux, non négligeables. Nous vous présentons la SCI, son intérêt dans le cadre d’un achat immobilier et la façon dont elle doit être constituée.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
La Société Civile Immobilière est l’association au minima de deux personnes majeures. Encadrée par la loi, cette association permet à ses membres d’obtenir le statut d’associés, et de gérer conjointement un ou plusieurs biens immobiliers. La Société Civile Immobilière prend alors la forme d’une personne morale et gère le ou les bien(s) immobilier(s). Les membres de la société apportent la part qu’ils souhaitent à la société, en échange d’une part proportionnelle de l’immeuble à leur apport.
Dans une optique de simplification, l’article 1845 du Code civil prend des dispositions concernant la gestion de la SCI. Il prévoit que les associés ont l’obligation de nommer un gérant (actionnaire de la SCI ou non) qui représente juridiquement la société, et garantit la gestion quotidienne du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société. Cet exercice ne s’accompagne pas d’un devoir de formalités auprès des autres associés. Toutefois, il n’a pas un pouvoir absolu, ses attributions exactes doivent être renseignées dans les statuts qui conditionnent la création de la SCI.
Quel est son intérêt dans l’achat d’un bien immobilier ?
L’intérêt fondamental de la SCI est de pouvoir permettre à un groupe de personnes d’acheter un bien immobilier à un coût réduit et de mutualiser les charges en fonction de la répartition des parts de chacun. Dans le cadre d’un premier achat immobilier en vue faire fructifier ses investissements, cela peut être intéressant d’un point de vue économique.
Par exemple, la SCI peut se révéler intéressante pour :
- La mise en location d’immeubles
- La gestion d’immeuble
- La construction d’immeubles en vue de ventes
La SCI permet de répartir facilement les bénéfices (revenus locatifs, ventes) et les dettes (travaux, charges) engendrés par le bien immobilier entre chacun des associés à hauteur de leur part sociale. Contrairement au régime d’indivision fréquemment sélectionné dans des projets d’achat immobilier, la responsabilité des associés se limite à leur part sociale là où les indivisaires du régime d’indivision ont des responsabilités à hauteur de l’ensemble du bien immobilier. Cela permet de court-circuiter les prises de décision à la majorité pouvant créer des situations de blocage.
L’obligation juridique d’attacher un gérant à la SCI permet de centraliser la gestion de la société. Ce gérant orchestre les actes administratifs propres à la gestion d’un bien immobilier en prenant en compte les parts de chacun. Le devoir de prendre des décisions à la majorité n’a plus lieu d’être, et cela permet de bénéficier des revenus du bien immobilier et de régler les dettes, tout en se soustrayant à des obligations administratives trop lourdes et chronophages.
Généralement, le gérant s’occupe de :
- Faire la comptabilité
- Engager des professionnels pour réaliser des travaux et les superviser
- Gérer les baux
- Faire les déclarations fiscales
- Payer les charges
- D’encaisser les loyers en cas de location
- Souscrire à des assurances pour protéger les biens de la société
Comment constituer une Société Civile Immobilière ?
Toute société nécessite la rédaction des statuts la régissant. La première chose à faire est donc de s’y soumettre. L’article 1835 du Code civil impose que soient indiqués dans les statuts de toute société, donc dans les statuts d’une SCI, les éléments suivants :
- Le capital social
- Le siège social
- La forme juridique de la société
- La dénomination
- Les apport de chaque associé
- La durée de vie de la société
- L’objet de la société
Dans le cadre spécifique d’un SCI, il faudra renseigner le choix du gérant et faire attention à bien définir ses attributions.
Il faudra également prévoir de publier un avis de création dans un journal d’annonce légale, et d’immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.