Seule la signature d’un acte authentique de vente peut statuer sur la vente d’une maison. Cela inclut la possibilité d’annuler l’achat d’une maison. Sans ce document, l’acquéreur n’est pas forcément engagé à acheter le bien immobilier. Néanmoins, s’il y a eu compromis de vente, il bénéficie de ses droits concernant l’achat du logement. Quelles sont les possibilités pour annuler une vente immobilière ?
Puis-je annuler l’achat d’une maison ?
Un investissement immobilier s’accompagne de plusieurs formalités et de droits pour l’achat d’une maison. Les voies de recours pour revenir sur la décision de vente dépendent considérablement de l’accord passé entre les deux parties. Les clauses varient selon que la vente a donné lieu à la signature :
- D’une offre d’achat ou de prix ;
- D’un compromis de vente ;
- D’une promesse de vente ;
- D’un avant contrat ;
- D’un acte authentique de vente.
Ce dernier document ne permet que très rarement l’annulation, vu qu’il constitue l’étape définitive qui rend la vente effective. Pour les autres documents, l’acquéreur peut exercer son droit de rétractation.
Quelles sont les conditions ?
Il est possible d’annuler l’achat d’une maison si les deux parties n’ont franchi que l’étape de l’offre d’achat immobilier. Cette procédure s’effectue oralement dans de nombreux cas, mais la formulation par écrit se pratique également. À ce stade, la rétractation est encore possible.
En revanche, le compromis de vente représente un autre niveau d’engagement. Il accorde au futur propriétaire un délai de 10 jours pour revenir sur sa décision d’achat. Il s’agit d’un droit qu’il peut exercer, sans justification. Si l’acquéreur manifeste sa rétractation au-delà de cette période, les démarches sont plus complexes.
Par exemple, il a l’obligation de justifier et de prouver les raisons qui le motivent à se rétracter. Il peut par exemple évoquer les clauses suspensives, mais d’autres vérifications dans le compromis de vente se révèlent nécessaires.
Les conditions suspensives d’un compromis de vente permettent d’annuler l’achat d’une maison. Elles sont de différentes sortes, comme :
- Le refus de prêt immobilier ;
- Le droit de préemption ;
- Le refus de permis de construire ;
- La carence du vendeur.
Il existe également d’autres cas autorisant l’annulation d’un achat immobilier. C’est le cas par exemple de la découverte de vices cachés ou de dol.
Qui peut demander l’annulation ?
En principe, l’acquéreur est amené à annuler l’achat d’une maison. Il fait parvenir sa décision idéalement pendant le délai légal de rétractation.
En revanche, il arrive aussi que le vendeur demande l’annulation du contrat en exerçant son droit de lésion. Il s’agit d’un recours possible lorsqu’il constate une vente exceptionnellement basse. Autrement dit, le prix de vente ne correspond pas au tarif applicable sur le marché immobilier.
Des experts interviennent pour certifier cet écart afin de faire valider l’exercice du droit de lésion. En règle générale, l’annulation survient quand le prix de vente est au-dessous de 5/12ème du tarif moyen. Deux options s’offrent au demandeur dans ce cas :
- Dédommagement auprès de l’acquéreur ;
- Annulation de la transaction immobilière.
Quelles démarches faut-il effectuer ?
Les démarches pour annuler l’achat d’une maison varient selon les motivations de la demande :
- Cause de dol ;
- Découverte de vices cachés ;
- Manquement à l’obligation de délivrance ;
- Lésion de vente immobilière.
Par définition, le dol désigne la dissimulation intentionnelle ou l’omission d’une information capitale du vendeur sur le bien. Celles-ci doivent pouvoir changer la décision de l’acquéreur. Les dols peuvent être :
- Des défauts de construction ;
- Une malfaçon ;
- Des tâches d’humidité ;
- Des signes de moisissure ;
- Une réalité non conforme à l’annonce.
Dans ce dernier cas, il peut s’agir d’une incohérence entre les descriptions de l’annonce immobilière et les faits. Par exemple, l’acquéreur pense acheter une maison dans un endroit calme. Or, une boîte de nuit est en cours de construction à côté. Le dol est valable à condition de démontrer la dissimulation intentionnelle du permis de construire de l’établissement.
Proches du dol, les vices cachés sont des défauts constatés qui rendent l’immobilier impropre. Dans ce cas, les rapports d’experts sont nécessaires pour compléter et justifier l’annulation de la vente. Les vices cachés sont nombreux :
- Poutres fragiles ;
- Infiltrations d’eau ;
- Amiante ;
- Instabilité du sol ;
- Carrelage fissuré ;
- Etc.
Pour l’ensemble des procédures d’annulation, le délai de rétractation de 10 jours est le plus recommandé. Pour ce faire, l’acquéreur expédie une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer sa décision. Pour les motifs justifiés (dols, vices cachés), le délai est de 2 à 5 ans après la découverte des défauts.